曾惠斌臺灣大學:土木工程學研究所鄭鐥楨Cheng, Shan-ChenShan-ChenCheng2007-11-252018-07-092007-11-252018-07-092006http://ntur.lib.ntu.edu.tw//handle/246246/50268「不動產證券化條例」於民國92年7月23日經由立法院院會通過並公佈施行,其立法目的除提升國家經濟之外,並期待藉由不動產證券化得以有效開發不動產、提升環境品質、活絡不動產市場,並保障投資大眾。因此,民間企業及政府均企盼能藉由不動產證券化條例的立法,能順利籌措從事建設或不動產開發及公共工程所需資金與建設經費。然而,建設業者對於不動產證券化之期盼,除了活絡不動產市場資金,促進資產流通性的功能之外,建設業者真正關心的是運用證券化方式之後,各種投資風險來源對於自身投資報酬的影響,相較於傳統舉債融資之不動產投資方式有何差異與優劣。為此,本研究希望藉由可具體量化證券化投資風險之模式,提供建設業者未來欲採行不動產證券化做為籌資工具時,一可據以參考之決策依據。 近年來,新興以風險值(Value-at-Risk;VaR)作為衡量風險之代表性指標;因此,本研究利用VaR之概念結合蒙地卡羅模擬法,試算建設投資專案運用開發型資產信託之證券化融資方式時,其風險淨現值(NPV-at-Risk;NPVα)之機率分配。此外,本研究另考量風險因子間之相關性後,進一步模擬不同情境之融資模式;同時,並根據不同情境下之風險因子變數,計算投資專案開發期間之損益分配,用以推估專案營運期間之風險淨現值。因此,本研究期望能提供建設業者一投資風險之評估準則,用以相互分析、比較不同融資方式下之投資風險值;同時,本研究亦探討專案投資利用傳統銀行融資與證券化融資等不同的融資方式進行建設開發計畫時,各種風險來源因子如何影響開發專案之投資報酬。”Real Estate Securitization Laws” had been legislated in July 23, 2003. The real estate securitization system in Taiwan is divided into two types - Real Estate Investment Trust(REIT)and Real Estate Asset Trust(REAT). Its legislation purpose isn’t only raising our nation’s economy but hoping to promote real estate development, the quality of environment, real estate market and to protect the people who invested effectively. Real estate securitization provides an alternative investment approach for population investing in real estate. According to those reason, private businesses and government all expect to raise construction budget through this legislation. However, the most important thing construction industry cares about is the effect of investment risk to its own return after using securities finance. Thus, this research would provide a quantitative approach for construction industry to measure the investment risk when using securities finance. Recently, a new index,” Value at Risk(VaR)”, is always used to measure the unpredictable risk of a project. This research combines the VaR concept with the Monte Carlo simulation method to reflect the NPVα probability distribution when a construction investment project applying asset trust finance. Furthermore, considering the relationship between risk factors, this research simulates the return of investment project and evaluates the project’s VaR during the period of operation within different finance approach and risk variables. The purpose of this research is to provide an evaluation rule of project investment risk for construction industry and to analyze the VaR with different finance method. Besides, this research also studies the effect on investment project return when using traditional bank finance and securitization finance with each risk factor.第一章 緒論 1 1.1 研究動機與目的 1 1.1.1 研究動機 1 1.1.2 研究目的 2 1.2 研究方法與流程 4 1.2.1 研究方法 4 1.2.2 研究流程 5 1.3 研究範圍與限制 6 1.3.1 研究範圍 6 1.3.2 研究限制 7 第二章 文獻回顧與分析 9 2.1 不動產開發流程與投資決策分析 9 2.2 建設業融資決策評估模式與開發資金取得來源 12 2.3 建設開發風險來源 14 2.4 建設投資專案之風險值 16 2.4.1 專案風險值之定義 16 2.4.2 專案風險值之衡量方法 18 2.4.3 運用風險值評估建設開發專案 23 2.5 台灣不動產證券化制度 28 2.5.1 不動產證券化意義 28 2.5.2 不動產證券化架構 30 2.5.3 不動產證券化對建設業者之影響 36 2.6 小結 41 第三章 建設開發專案風險值研究設計 42 3.1 建設開發專案籌資情境設定 42 3.1.1 傳統銀行融資 42 3.1.2 不動產資產信託融資 43 3.1.3 開發型資產信託融資 43 3.2 建設開發專案主要風險因子 44 3.3 專案投資可行性評估與風險值衡量方法 46 3.3.1 投資可行性評估 46 3.3.2 應用蒙地卡羅模擬法衡量專案風險值 48 3.4 建設開發專案財務分析之參數設定 51 3.4.1 資產信託受益證券設計 51 3.4.2 開發專案投資折現率 52 3.4.3 受益證券票面利率 55 3.4.4 不動產價值之評估 56 3.5 建設開發專案之風險值評估模型 56 3.6 小結 58 第四章 建設開發專案投資風險分析與評估 59 4.1 個案概述 59 4.1.1 個案基本資料 59 4.1.2 個案現金流量說明 61 4.2 風險因子敏感性分析 63 4.2.1 應用銀行融資於個案開發 64 4.2.2 開發專案營運期間風險因子選取 71 4.3 風險因子相關性之考量 73 4.4 小結 76 第五章 資產信託融資之風險值分析 77 5.1 傳統銀行融資風險值 77 5.1.1 開發專案淨現值之機率分配 77 5.1.2 開發專案之風險淨現值 79 5.2 不動產資產信託融資風險值 80 5.2.1 開發專案淨現值之機率分配 80 5.2.2 開發專案之風險淨現值 81 5.3 開發型資產信託融資風險值 83 5.3.1 開發專案淨現值之機率分配 83 5.3.2 開發專案之風險淨現值 84 5.4 不同籌資情境之風險值比較 86 5.5 小結 87 第六章 結論與建議 88 6.1 研究結論 88 6.2 研究建議 89 6.3 後續研究方向 90 參考文獻 92 附 錄 不動產證券化條例部分條文修正草案總說明 951671754 bytesapplication/pdfen-US不動產證券化不動產投資信託不動產資產信託風險值(VaR)Real Estate SecuritizationREITREATValue at Risk(VaR)Monte Carlo Simulation建設業應用資產信託融資之風險值研究Research on the Risk Assessment of Applying Asset Trust Finance for Construction Industrythesishttp://ntur.lib.ntu.edu.tw/bitstream/246246/50268/1/ntu-95-R93521707-1.pdf