黃宗樂臺灣大學：法律學研究所廖怡貞2007-11-262018-07-052007-11-262018-07-052005http://ntur.lib.ntu.edu.tw//handle/246246/52627不動產證券化係將不動產投資者與投資標的即不動產間之直接物權關係，轉變為債權性質之有價證券的過程，使不動產之價值由固定性資本型態，轉變為流動性資本型態，不動產證券化後，其證券持有人持有證券，並非表彰不動產或不動產相關權利之所有權，而是就該不動產或不動產相關權利，請求分配利益之受益權。不動產證券化係結合不動產市場與資本市場，以不動產本身價值及所生利益為擔保發行證券，自資本市場募集資金，並運用銷售其受益證券所得資金，透過不動產專業管理機構進行不動產之開發、經營、管理或處分，以提升不動產經營效率，藉此提升不動產收益能力，所得利益再由投資大眾共享。換言之，不動產證券化是將傳統不動產市場中價值高昂且不易流動之不動產，加以細分化、單位化，並經由有價證券之發行，促進不動產市場及資本市場相互發展。近年來，我國不動產市場及整體經濟景氣持續低迷，由於不動產證券化除使不動產開發者、經營者得以直接在資本市場向投資大眾融資，減少向金融機構貸款須按固定利率支付利息之負擔，而降低其資金成本外，並具有增加不動產之流動性及變現性，提昇不動產經營效率等優點；此外，有鑑於傳統不動產市場由於不動產價值甚鉅，每為財團或大型公司、企業所壟斷，透過不動產證券化將不動產價值及所生利益細分、單位化後，一般投資人均得以小額資金參與不動產之投資，達到擴大不動產市場參與之功能。然由於不動產證券化牽涉層面甚廣，對於整體經濟發展有著深遠的影響，以我國目前產業環境而言，是否適於推行不動產證券化，及在相關配套制度未臻完備之情況下，如何建立健全之不動產證券化制度，均有疑慮；且不動產證券化之風險並不亞於傳統不動產交易，甚有可能成為企業、財團轉嫁損失之工具。因此，有關不動產證券化制度之推行及法制化等問題，在立法院審議不動產證券化條例時，迭有爭議。我國不動產證券化條例業於民國九十二年七月二十三日正式施行，在法制建立過程中，學者、專家參考外國立法例，經過多年來不斷研究、討論，終於促成不動產證券化之法制化，惟不動產證券化條例可謂在政府以振興經濟為名大力推動，及相關產業殷切期盼下迅速成形，不免失之倉卒，其規範內容是否適足達成不動產證券化之目標，是否契合於我國既有之法制體系，自有加以檢討之必要。本文研究範圍以不動產證券化條例為核心加以介紹、評析，評析之觀點則著重於與民事法律關係基本法之民法，以及土地法、信託法等相關法律交互為用。另一方面，我國不動產證券化條例係以美國不動產投資信託制度(Reat Estate Investment Trust, REIT.)，及日本資產流動型之不動產資產信託制度為藍本所制定，是於介紹我國不動產證券化條例之法制架構前，自有必要援引美國、日本之相關制度，以資參照。最後再就不動產證券化在我國實際運用情形析述之，以具體呈現不動產證券化之推行現況。第一章、 緒論 1 第一節、研究動機與目的 1 　第二節、研究範圍與方法 2 第二章、不動產證劵化制度之推行 4 第一節、我國推行不動產證劵化制度之背景 4 第二節、推行不動產證劵化之優點 5 第三節、推動不動產證劵化所引發之疑慮 7 第四節、推行不動產證券化之利弊分析 9 第三章、國外不動產證劵化制度之發展 12 第一節、美國之不動產投資信託制度 14 第一項、意義 14 第二項、發展概況 14 第三項、美國不動產投資信託之類型 16 第一款、以投資標的區分 16 第二款、以組織方式區分 18 第四項、美國不動產投資信託相關規範 18 第二節、不動產證劵化在日本之發展 21 第一項、概說 21 第二項、日本不動產證劵化之源起 23 第三項、日本之土地信託制度 23 第四項、日本不動產證劵化之法制架構 25 第一款、資產流動型之不動產證劵化 27 第一目、概說 27 第二目、案例 27 第二款、資產管理型之不動產證劵化 28 第一目、概說 28 第二目、案例 28 第三節、新加坡之不動產投資信託制度 29 第一項、緣起 29 第二項、新加坡不動產投資信託法制概要 29 第一款、型態 30 第二款、投資限制 30 第三款、資訊公開 30 第四款、管理架構 31 第三項、新加坡不動產投資信託實例 32 第四章、不動產證劵化之法制化 32 第一節、證劵化之意義 32 第二節、不動產證劵化法制化之必要性 33 第一項、概說 33 第二項、分析 36 第三節、不動產證劵化條例之制定 37 第四節、信託法制之運用 39 第一項、概說 39 第二項、信託法制之功能 39 第三項、信託法制於不動產證劵化之運用 40 第五節、我國不動產證劵化之法制架構 43 第一項、不動產投資信託制度 43 第一款、概說 43 第二款、不動產投資信託之信託財產 46 第一目、不動產投資信託基金 46 第二目、不動產投資信託基金投資、運用之限制 46 第三目、不動產投資信託基金閒置資金之運用 47 第四目、以信託財產借款之限制 48 第三款、資訊揭露 49 第二項、不動產資產信託制度 50 第一款、概說 50 第二款、不動產資產信託之信託財產 52 第三款、與不動產投資信託制度並行之必要性 53 第一目、不動產投資信託與不動產資產信託之比較 53 第二目、不動產資產信託之功能 54 第三項、其他參與者 55 第四項、受益證劵之發行 59 第一款、受益證劵應記載事項 59 第二款、受益證劵之轉讓 59 第三款、短期消滅時效 60 第五項、不動產證劵化之信用增強 60 第六項、不動產證劵化與稅捐 61 第六節、估價制度 63 第七節、不動產證劵化與相類似制度之比較 66 第五章、不動產證劵化條例之評析 68 第一節、不動產證劵化受託機構之資格限制 68 第二節、不動產證劵化條例排除開發型不動產之爭議 70 第一項、概說 70 第二項、排除開發型不動產證劵化之檢討 71 第三項、小結 75 第三節、不動產證劵化條例排除租金法定限制之疑義 75 第一項、租金法定限制 75 第二項、不動產證劵化與租金法定限制 76 第三項、小結－本文之建議 78 第四節、不動產證劵化條例延長建築物耐用年限之疑義 81 第五節、信用評等任意性之檢討 83 第一項、概說 83 第二項、信用評等與不動產證劵化 84 第三項、小結 84 第六章、國內推行不動產證劵化之案例評析 85 第一節、市場概況 85 第二節、國內之不動產證券化個案 86 第三節、評析 94 第七章、結論 97 附件一、不動產投資信託架構圖 101 附件二、不動產資產信託架構圖 102 附件三、國際主要評等機構摘要 103 附件四、中華信用評等公司長期債務、 短期債務之評等符號對照表 105 附件五、固定資產折舊率表 107 參考文獻 109753100 bytesapplication/pdfen-US不動產證券化不動產投資信託不動產資產信託土地信託估價信用評等real estate investment trustthesishttp://ntur.lib.ntu.edu.tw/bitstream/246246/52627/1/ntu-94-R88a21028-1.pdf