廖咸興2006-07-262018-07-092006-07-262018-07-092001http://ntur.lib.ntu.edu.tw//handle/246246/16257由於不動產具不可移動性、高度異質 性、高交易成本、以及缺乏充分交易資訊 等特性，因此，不動產之風險性質與其他 主要金融性資產有相當大的差異性。以美 國市場為主的研究中，對於是否存在不動 產因子風險貼水的結論相當歧異。然而美 國不動產市場長期以來，波動幅度遠較亞 洲主要國家或地區如日本及港香為小，是 否大幅波動市場之風險特性與美國市場相 似，攸關國際投資人投資組合決策之制 訂，在學術上的意涵更值得探討。然而， 有系統的探討美國以外市場不動產因子風 險貼水的嚴謹實證研究相當少。香港是亞 洲主要市場之一(就全世界而言，其不動產 價格可能僅次於東京)，而且自1980 以來， 有完整且系統性關於公開與個別不動產市 場的資料。因此，香港是探討上述議題一個理想的研究對象。在多因子資產評價模型的架構下，本 研究將以自Gibbons & Ferson （1995 ）、Ferson (1989, 1990)，Campbell (1987)，Liu and Mei (1992)，Mei and Lee (1994)，一系列以降，所發展之多因子隱性變數模 型（multi-factor latent variable Model ）為基 礎，探討香港不動產與其他資產間風險特 徵之異同，風險貼水之可預測性。此資產 評價模型的架構假設資產之預期風險貼水 為多個不可觀測到的風險因子之風險貼水 的線性組合。雖然這些風險因子無法觀測 到，但是其風險貼水卻可以由數個可觀測 到的經濟變數加以預測，而且風險因子貼 水與這些可觀測到的經濟變數呈線性關係。本研究有四個主要的發現。首先，所研究的三個主要資產的期望的風險溢酬，具有相 當高的可預測性。其次，對股票及不動產投資 人而言，市場時機選擇非常重要。因為，此兩 種資產的風險溢酬隨時間變動非常劇烈。第 三，與債券資產比較起來，不動產的性質更接 近股票組合。最後，在香港市場中，主要影響 不動產市場的風險因子是股票市場風險，因 此，不動產投資並無法達到分散票投資風險的 目的。In this study we analyze the predictability of expected returns on property stocks, equity stock portfolios and bond portfolios using a multi-factor model allowing time varying risk premiums. In this process, we examine the resemblance among assets and the existence of real estate factor in Hong Kong markets. There are four major findings. First, expected excess returns of three assets investigated in this study are quite predictable. Second, right market timing is important to equity and property investors since evidences show that the risk premiums of these two assets vary substantially over time. Third, property stocks are closer in similarity with stocks than bonds. Finally, property stocks have a high sensitivity toward stock market portfolio. This indication suggests that in Hong Kong real estate investments are influenced by market factor and are not good instruments to help diversify stock risk.application/pdf96626 bytesapplication/pdfzh-TW國立臺灣大學財務金融學系暨研究所香港不動產因子風險貼水Hong KongReal estate factorrisk premiumreporthttp://ntur.lib.ntu.edu.tw/bitstream/246246/16257/1/892416H002075.pdf