華昌宜臺灣大學：建築與城鄉研究所范姜建仲Chiang, Chien-Chung FanChien-Chung FanChiang2007-11-292018-06-292007-11-292018-06-292006http://ntur.lib.ntu.edu.tw//handle/246246/61967　　台灣的不動產證券化已逐漸步上軌道，截至2005年底，REIT與REAT的商品總發行規模已達合計新台幣475.2億元，但長久以來關於不動產證券化的內涵，卻一直被賦予過度寬廣或狹隘的想像；本文嘗試跳脫出既有的框架現制，純粹將REIT（或REAT）視為單純的資本工具，由國外現階段的經驗與本土的發展歷程出發，探討現今台灣在發展不動產證券化時，應有的創新策略及其理想的環境建構。 　　本文前段，建立「國外經驗」與「本土發展歷程」兩條主線，前者主軸為1986年之後美國的不動產投資信託(REIT)，介紹全球的不動產證券化最新動向，包括美國的REIT、日本的開發型不動產證券化、新加坡和香港的REIT，時間軸線為「近代發展」；後者主軸為台灣的三個證券化歷程，包括開發型不動產信託受益權轉讓、都市更新投資信託、不動產投資與資產信託，尤以「開發」為呈現觀點。藉由這兩者的相互對照，展現國外與國內的不同發展脈絡。 本文中段，解析國外與本土不動證券化的軌跡、挖掘出台灣當前不動產證券化的真實課題與迷思，進而探討不動產證券化的內涵與本質，建立應有的策略目標。 本文最後，提出「理想證券化環境的建構」，包括：提出三個理想的不動產證券(REIT)化可行模式、提出現階段的修法方向（包括REAT、REIT與開發型標的的修正）、提出四種未來可行的營運模式等，以為一個本土不動產證券化創新策略的芻議。 關鍵字：不動產證券化、不動產投資信託、REIT、不動產資產信託、REAT、開發型不動產證券化、都市更新投資信託第一章 緒論 1 第一節 研究背景與動機 ………………………………………………… 1 第二節 研究目的 ………………………………………………………… 5 第三節 研究範圍 ………………………………………………………… 6 第四節 研究方法與流程 ………………………………………………… 10 第二章 國外的不動產證券化及其開發 12 第一節 美國的不動產證券化及其開發 ………………………………… 12 第二節 日本的開發型不動產證券化 …………………………………… 24 第三節 其他國家的不動產證券化及其開發 …………………………… 35 第四節 小結 …………………………………………………………… 47 第三章 台灣的不動產證券化及其開發歷程 49 第一節 開發型不動產信託受益權轉讓 ………………………………… 49 第二節 都市更新投資信託 …………………………………………… 57 第三節 不動產證券化條例及其部份條文修正草案 …………………… 69 第四節 小結 ……………………………………………………………… 85 第四章 剖析當前的不動產證券化 87 第一節 當前國內外不動產證券化的解析 ……………………………… 87 第二節 當前台灣不動產證券化的真實課題 …………………………… 98 第三節 當前不動產證券化的內涵探討 ………………………………… 110 第四節 小結 …………………………………………………………… 118 第五章 建構理想的不動產證券化環境 121 第一節 理想的REIT運作模式 ………………………………………… 121 第二節 建議修法方向 …………………………………………………… 126 第三節 揭示幾種可行的營運模式 …………………………………… 134 第四節 小結 ……………………………………………………………… 138 第六章 結論 141 第一節 結論 …………………………………………………………… 141 第二節 後續研究 ………………………………………………………… 145 參考書目 ……………………………………………………………………… 147 附錄 附錄一 全球觀點、在地思考下，看REIT的機會 ………………………… 152 圖目錄 圖1-1 研究流程圖 ……………………………………………………………… 11 圖2-1 美國UPREIT架構圖 ……………………………………………… 20 圖2-2 美國DownREIT架構圖 ……………………………………………… 22 圖2-3 日本開發型不動產證券化一般範例流程圖 ………………………… 30 圖2-4 日本開發型不動產證券化典型範例流程圖 ………………………… 31 圖3-1 中華民國信託商業同業公會信託業務統計季報圖 ………………… 50 圖3-2 開發型不動產信託受益權轉讓流程圖（彭記遠見案） ……………… 53 圖3-3 開發型不動產信託受益權轉讓評估流程圖 ………………………… 56 圖3-4 新設立都市更新公司示意圖 ……………………………………… 59 圖3-5 都市更新投資信託的信託架構圖 …………………………………… 61 圖3-6 都市更新投資信託的運作流程圖 …………………………………… 65 圖3-7 不動產資產信託的信託架構圖 ……………………………………… 73 圖3-8 不動產投資信託的信託架構圖 ………………………………………… 74 圖3-9 不動產投資信託的運作流程圖 …………………………………… 78 圖5-1 目前的REIT運作模式示意圖 ………………………………………… 121 圖5-2 目前的REIT運作模式資產負債表示意圖 …………………………… 122 圖5-3 (1)資金迴轉運作模式示意圖 ………………………………………… 123 圖5-4 開發商的資產負債表示意圖 ………………………………………… 122 圖5-5 (2)REIT外包一般企業不動產部門業務示意圖 ……………………… 124 圖5-6 (3)REIT參與開發案提供資金示意圖 ………………………………… 125 圖5-7 尋求資金開發商資產負債表示意圖 ………………………………… 125 表目錄 表2-1 美國REIT法制規範表 …………………………………………… 14 表2-2 美國傳統型REIT分類表 …………………………………………… 17 表2-3 東京證券交易所J-REIT上市標準表 ………………………………… 25 表2-4 新加坡S-REIT法制規範表 …………………………………………… 37 表2-5 新加坡S-REIT 2005年修法要點表 ………………………………… 39 表2-6 香港H-REIT法制規範表 …………………………………………… 42 表2-7 香港H-REIT與新加坡S-REIT 2005年修法比較表 ………………… 45 表2-8 美國、日本、新加坡、香港REIT市值比較表 ……………………… 48 表3-2 開發型不動產信託受益權轉讓法源依據表 ………………………… 51 表3-3 開發型不動產信託受益權轉讓之規範表 …………………………… 52 表3-4 都市更新投資信託法源依據表 ……………………………………… 60 表3-5 都市更新投資信託公司設置限制表 ………………………………… 62 表3-6 都市更新投資信託之基金運作規範表 ……………………………… 63 表3-7 「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」修正要點表 …… 67 表3-8 信託業設立之最低資本額及持股限制表 ………………………… 70 表3-9 一般信託公司之發起人及股東資格限制表 ………………………… 71 表3-10 台灣不動產投資信託的法制規範表 ………………………………… 75 表3-11 台灣資產證券化商品統計表 ………………………………………… 80 表3-12 不動產證券化條例部份條文修正草案要點表 ……………………… 82 表4-1 各國不動產證券化(REIT)綜合比較表 ……………………………… 90 表4-2 台灣不動產證券化的三個歷程表 …………………………………… 96 表4-3 不動產投資信託、不動產資產信託投資開發型標的限制表 ……… 98 表4-4 「促進民間參與公共建設」中的公共建設種類表 ………………… 99 表4-5 不動產投資信託及資產信託關於私募對象之資格限制表 ………… 101 表4-6 不動產投資信託及資產信託關於追加發行之限制表 ……………… 103 表5-1 各界素來對不動產證券化條例的建議表 …………………………… 126 表5-2 本研究建議不動產證券化修法方向表 ……………………………… 138 表6-1 本研究建議修法方向簡表 …………………………………………… 1434574467 bytesapplication/pdfen-US不動產證券化不動產投資信託不動產資產信託開發型不動產證券化都市更新投資信託REITREATthesishttp://ntur.lib.ntu.edu.tw/bitstream/246246/61967/1/ntu-95-R92544024-1.pdf